מתי כדאי למחזר משכנתא

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה שמחליפה את הקיימת. בפועל סוגרים את ההלוואה הנוכחית ופותחים אחת חדשה — לרוב בתנאים, בריביות או בתמהיל שונים, שמתאימים יותר למצב הנוכחי שלכם או לתנאי השוק.

מחזור אפשר לעשות באותו בנק או בבנק אחר, והוא לא בהכרח כרוך בלקיחת סכום נוסף — לעיתים מדובר רק בשיפור התנאים של אותה יתרה.

מתי כדאי לשקול מחזור

יש כמה מצבים שבהם שווה לבדוק מחזור — לא בהכרח לבצע, אלא לבדוק כדאיות:

• ההחזר החודשי כבר לא נוח לכם, ואתם רוצים להקל על התזרים.
• ריביות השוק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא, ויש פער לטובתכם.
• המצב הפיננסי שלכם השתפר (הכנסה גבוהה יותר, חוב שנסגר) ואפשר לבנות תמהיל טוב יותר.
• אתם רוצים לקצר את התקופה ולסיים את המשכנתא מהר יותר, או להאריך אותה כדי להקל על ההחזר.
• התמהיל הנוכחי כולל מסלולים שמתנהגים לא טוב עבורכם (למשל חשיפה גבוהה למדד או לריבית).

דוגמה להמחשה

הדוגמה הבאה היא להמחשה בלבד ואינה תחזית או הבטחה — המספרים האמיתיים תלויים ביתרה, בתקופה, בתמהיל ובתנאי השוק בפועל.

נניח משפחה עם יתרת משכנתא ותקופה שנותרה לפירעון, שלקחה את המשכנתא כשהריביות היו גבוהות יותר. מחזור שמשפר את הריבית על חלק מהמסלולים יכול להוריד את ההחזר החודשי, או לחלופין לשמור על אותו החזר אך לקצר את התקופה — וכך להקטין את העלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים. מנגד, אם נותרו מעט שנים לסיום או שיש עלויות מעבר גבוהות, ייתכן שהחיסכון לא יצדיק את המחזור.

מתי מחזור פחות משתלם

מחזור הוא לא תמיד הצעד הנכון. כמה מצבים שבהם הוא עלול להיות פחות כדאי:

• כשנותרו מעט שנים לסיום המשכנתא, וההחזר כבר מורכב בעיקר מקרן ולא מריבית.
• כשיש עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) משמעותית על המסלולים הקיימים.
• כשהעלויות הנלוות למחזור (פתיחת תיק, רישום, ייעוץ) גבוהות יחסית לחיסכון הצפוי.
• כשתנאי השוק הנוכחיים אינם טובים יותר מהתנאים שכבר יש לכם.

איך בודקים כדאיות — וכך עושה זאת ניתוב

בדיקת מחזור נכונה משווה את העלות הכוללת של המשכנתא הקיימת מול זו של המשכנתא החדשה — כולל כל העלויות והעמלות — ולא רק את הריבית או את ההחזר החודשי. רק כך אפשר לדעת אם המחזור באמת חוסך כסף.

בניתוב אנחנו בודקים את הכדאיות בצורה מפוכחת וממליצים להתקדם רק כשיש בכך ערך אמיתי. אם מחזור לא משתלם לכם, נגיד את זה בפירוש.

שאלות נפוצות בנושא

מדריכים נוספים

• מה זה תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו נכון
• עמלת פירעון מוקדם — איך היא עובדת ואיך מקטינים אותה
• כמה עולה יועץ משכנתאות בישראל