כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה

מהו הון עצמי?

הון עצמי הוא הסכום שאתם מביאים מכספכם לרכישת הדירה, להבדיל מהחלק שהבנק מממן באמצעות המשכנתא. אם דירה עולה מיליון שקלים והבנק מממן 750 אלף, ההון העצמי הנדרש הוא 250 אלף שקלים.

ככל שההון העצמי גבוה יותר, אחוז המימון מהבנק נמוך יותר — וזה לרוב משפר את התנאים שתוכלו לקבל.

כמה הון עצמי צריך לפי בנק ישראל

לפי הרגולציה הנוכחית של בנק ישראל, אחוז המימון המרבי שניתן לקבל תלוי בסוג הרכישה:

• רוכשי דירה יחידה — מימון של עד 75% משווי הנכס, כלומר הון עצמי של לפחות 25%.
• משפרי דיור (בעלי דירה שמוכרים וקונים) — מימון של עד 70%, כלומר הון עצמי של לפחות 30%.
• רוכשי דירה להשקעה (דירה נוספת) — מימון של עד 50%, כלומר הון עצמי של לפחות 50%.

מעבר להון העצמי — העלויות הנלוות

טעות נפוצה היא לתכנן רק את ההון העצמי למשכנתא ולשכוח את שאר העלויות סביב הרכישה. חשוב לשמור רזרבה גם עבורן:

• מס רכישה — לפי מדרגות שנקבעות בחוק ומתעדכנות מעת לעת, ותלויות בשווי הדירה ובשאלה אם זו דירה יחידה.
• שכר טרחת עורך דין לליווי העסקה.
• עלות שמאי מקרקעין, כשהבנק דורש הערכת שווי.
• דמי תיווך, אם הרכישה נעשתה דרך מתווך.
• עלויות מעבר ושיפוץ — הוצאות שקל לשכוח אבל מצטברות.

איך מתכננים את ההון העצמי נכון

הון עצמי גבוה יותר לא רק עומד בדרישת המינימום — הוא לרוב פותח תנאים טובים יותר ומקטין את ההחזר החודשי. עם זאת, לא תמיד נכון להשקיע את כל ההון הזמין בהון העצמי; לעיתים עדיף לשמור חלק כרזרבה ביטחון.

תכנון נכון בודק את כל התמונה — כמה הון יש, כמה משכנתא אפשר וכדאי לקחת, ומה משאיר אתכם במצב יציב גם אחרי הרכישה. כאן נכנס הערך של ליווי מקצועי שרואה את כל המשתנים יחד.

שאלות נפוצות בנושא

מדריכים נוספים

• מה זה תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו נכון
• מס רכישה על דירה — איך זה עובד
• איך לבחור יועץ משכנתאות — המדריך המלא